Optimiser sa fiscalité ce n’est pas seulement anticiper des possibilités de défiscalisation ou de réduction d’impôt sur le revenu par les dispositifs habituels (Pinel, Malraux, nouveau Denormandie), c’est également se poser la question des stratégies de placements à privilégier dans une optique de revenus complémentaires. Au-delà du côté attractif des rendements proposés (entre 7 et 10% sur des horizons court terme de 6 à 36 mois), le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’une fiscalité claire et simplifiée depuis la loi de finance de 2018, rappelle Quentin Romet, président d’Homunity (1). En effet, les revenus générés par ce type d’investissement sont considérés comme des revenus mobiliers, malgré le sous-jacent immobilier, et sont donc assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou Flat tax), plafonné à 30% (prélèvements sociaux de 17,2% compris). À la différence des investissements en immobilier direct où l’imposition sur les revenus fonciers est dans la plupart des cas progressive, le modèle du financement participatif peut se révéler intéressant, notamment pour les TMI (tranche marginale d’imposition) supérieure à 14 %.
Avec la suppression de l’ISF et la mise en place de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), l’investissement en crowdfunding immobilier a su tirer son épingle du jeu en échappant au calcul de l’assiette de ce nouvel impôt sur le patrimoine immobilier. Plus récemment, dans la continuité des politiques visant à encourager les Français à financer l’économie réelle, la loi PACTE a ouvert le dispositif PEA/PME aux titres issus du financement participatif. Cette mesure, attendue par les plateformes, permet de faire accéder le financement participatif aux avantages du plan d’épargne en actions à savoir notamment que les plus-values sont exonérées d’impôts (les prélèvements sociaux restent dus) après une durée de détention de cinq années. La mise en place concrète sur les plateformes d’une possibilité d’investir via un PEA/PME devrait avoir lieu courant 2020.
La France fait partie des pays de l’OCDE où les prélèvements fiscaux et sociaux sont les plus élevés. Ces derniers concernent à la fois le patrimoine financier, immobilier et professionnel. La fiscalité de l’épargne ayant également subi une hausse en atteignant le seuil de 17,2% pour les prélèvements sociaux (CSG-CRDS), il est donc utile, selon sa tranche marginale d’imposition, d’envisager certains placements dits d’optimisation fiscale ou de diversification afin de mieux gérer ses intérêts nets perçus in fine.
(1) Plateforme d’investissement immobilier en ligne par crowfunding.
Photo : DR CH / Auteur : CH
