Cushman & Wakefield vient de publier une analyse complète du marché des entrepôts en France sur le premier trimestre 2020 dont vous trouverez le détail sur : https://bit.ly/3dAFIrc

Une demande au plus bas

Dans un contexte économique affaiblit par la Covid-19, la demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 360 000 m² au 1er trimestre 2020, son plancher le plus bas depuis les 15 dernières années.

La pandémie est venue accentuer un démarrage assez faible, et qui va engendrer une activité du 2ème trimestre compliquée en raison d’une quasi-impossibilité de concrétiser des transactions pendant deux mois et des délais d’instruction de permis de construire et d’ICPE repoussés.

Le redémarrage s’effectuera de façon poussive au second semestre et, dans ces conditions, un volume de 2 millions de m² commercialisés en 2020 pourrait être une « performance ».

Beaucoup d’entreprises se sont concentrées sur le maintien de leur cœur d’activité au moyen de leurs capacités d’entreposage existantes, mettant entre parenthèse leurs projets immobiliers et limitant leurs prises à bail à des surfaces de débord.

Plusieurs mois devront s’écouler pour retrouver la pleine et entière expression de la demande de surfaces d’entreposage en France. Outre la résolution sanitaire de la crise et le bon déroulement du déconfinement, ce retour à l’équilibre dépendra aussi en grande partie de la consommation des ménages.

La logistique a bien réagi

Cette crise a, en tout cas, constitué un « stress test » formidable qui démontre la capacité des filières de la logistique et de la distribution à maintenir leurs supply chain opérationnelles. Après la précipitation des premiers jours sur l’alimentaire et les produits de première nécessité, les ruptures de produits sont restées assez limitées.

Les loyers devraient évoluer

Jusqu’à présent, la fixation de loyers de présentation plus élevés et la diminution des mesures d’accompagnement étaient devenus la norme, non seulement sur les marchés les plus établis mais aussi d’autres plus secondaires. Pour l’instant, le statu quo prévaut sur les valeurs locatives, mais certains signaux devront être surveillés, en particulier l’évolution des délais de commercialisation, de la demande exprimée, de l’offre immédiate et… des mesures d’accompagnement.

« Combiner une localisation stratégique, un bâti de qualité et un potentiel d’extension restera au cours des prochains trimestres le meilleur rempart contre des éventuelles corrections de loyers » analyse Alexis Bouteiller, Directeur logistique utilisateurs chez de Cushman & Wakefield.

Une offre qui va subir des variations

L’offre immédiate d’entrepôts (2,9 millions de m² début avril 2020, + 5% depuis fin 2019) reflète des évolutions contrastées entre la dorsale et les marchés hors de cet axe. Des tendances qui ne tiennent pas encore compte des conséquences de la crise qui pourraient alourdir l’offre immédiate au cours des prochains mois : une consommation moins forte de surfaces logistiques, des libérations d’entrepôts, auxquelles s’ajouteront les livraisons des opérations démarrées en blanc avant le confinement.

Des changements à prévoir

Bien des domaines vont évoluer et les entrepôts logistiques risquent aussi d’être confrontés à des changements plus structurels. Il est peu probable que le « business as usual » prévale pour tous les utilisateurs d’immobilier logistique à moyen terme. Certaines questions ne manqueront pas d’émerger ou de s’amplifier en matière logistique, comme la géographie d’implantation, l’appréciation du risque dans la supply chain, sur fond d’accélération dans l’adoption de solutions omnicanales et e-commerce.

Le locatif creuse l’écart avec l’investissement

A l’inverse du locatif, l’investissement en immobilier logistique a totalisé 1,4 milliard d’euros au 1er trimestre 2020, un volume d’activité record qui dépasse, à lui seul, le rythme de plusieurs années pleines.

Au-delà des volumes et des records, la crise sanitaire actuelle produira probablement ses effets au cours des prochains trimestres. Ce n’est pas tant l’appétit des investisseurs pour la logistique qui est remise en cause – ils confirment leur intérêt pour cette classe d’actifs - mais plutôt la difficile concrétisation des transactions.

« La concurrence reste forte entre investisseurs souhaitant se renforcer ou se diversifier en logistique. Contrairement aux cycles de retournement conjoncturels précédents, l’investissement en immobilier logistique pourrait même sortir gagnant en comparaison de classes d’actifs plus chahutées. Le premium pour des actifs prime restera intact, mais l’écart avec des acquisitions plus incertaines pourrait s’accroître. La juste appréciation du risque sera plus que jamais de rigueur » analyse Romain Nicolle, Directeur logistique investissement.

Et PACA dans tout cela

La région PACA quant à elle, et plus particulièrement les Alpes Maritimes, est loin d’apporter une offre exhaustive, « nous sommes confronté à une forte demande sur les Alpes Maritimes qui n’est malheureusement couverte que par une offre assez faible » pour Alexis Bouteiller.

Photo : DR CH / Auteur : DR CH et Cushman & Wakefield