Fondée en 2011, Locopro Entreprises est un cabinet spécialisé en Immobilier d'entreprise.

Immotertiaire s'est entretenu avec Alexandre Verniers, directeur associé, qui nous analyse l'avant, le pendant et l'après du marché immobilier tertiaire.

Quel constat faites-vous du marché immobilier tertiaire en 2019 ?

L’année a été plutôt bonne tout autant en demandes placées qu’en terme de chiffre d’affaires. Une année dans la continuité de l’année précédente avec 72000m2 en 2018 et aux alentours des 65000m2 pour 2019.

Une année portée par de belles transactions au sein des immeubles de bureaux réhabilités et neufs mais également par une offre disponible à l’acquisition.

Sur Nice notamment, il y a eu aussi quelques belles transactions grâce à une offre neuve et répondant aux entreprises qui cherchaient des mètres carrés avec des surfaces conséquentes. L’une des plus belles réussites est la livraison du Palazzo Méridia, qui représente 9000m2 en vente à la découpe et ou quasiment l’intégralité a été vendu avant la livraison.

Il y a une forte demande d’acquisition par les chefs d’entreprises locaux aussi bien des TPE que des PME qui cherchent à capitaliser au travers de leurs outils de travail.

De plus, la ville de Nice permet de répondre à une demande longtemps plus satisfaite avec l’arrivée de programmes neufs de grandes ampleurs qui proposent des plateaux de plus de 1000m2.

Comment s’est amorcé le marché immobilier tertiaire en ce début d’année ?

Le début d’année était sur la lancée de 2019 pour l’ensemble des acteurs, avec une demande très encourageante aussi bien sur Nice que Sophia. Une tendance qui attend d’être confirmée par le point semestriel qui est chaque année réalisé avec l’ensemble des brokers.

Pour Locopro, le début d’année était plutôt dynamique et dans la continuité des années précédentes, avec en prime l’échéance des dossiers aboutis fin 2019 qui se sont finalisés ou sont en cours de concrétisation.

Des belles demandes avec des surfaces intéressantes aussi bien sur de l’immobilier de bureaux neufs que nous devions livrer vers juillet qui risquent toutefois d’être décalés.

Comment se comporte le marché immobilier tertiaire depuis le début de la pandémie ?

Depuis le 16 mars, tout s’est arrêté ! et plus particulièrement sur les demandes entrantes.

Depuis l’annonce d’un déconfinement partiel envisagé au 11 mai, qui parait avoir eu un effet positif sur l’activité, on commence à avoir quelques petites demandes mais qui restent toutefois très ponctuelles.

Les demandes sur les petites surfaces restent les plus impactées surtout pour les PME/TPE qui souffrent et sont par la force des choses très prudentes.

A l’inverse les grosses sociétés qui avaient une réflexion sur des opportunités stratégiques de positionnement ou encore de rassemblement continuent leurs démarches, mais nous constatons toutefois un réel frein et un report des prises de décisions. Mais à ce jour rien n’est remis en cause.

Ces grands groupes institutionnels ne s’arrêtent pas car nous sommes sur l’aboutissement de processus longs qui sont régulièrement établis dans des politiques de réductions des coûts (en regroupant des sites sur une offre adaptée notamment) ou de pénétration de marchés. Il parait toujours compliqué de revenir sur ce type de décision qui implique aussi un caractère sociétal et de communication.

Pour exemple, nous venons de signer un bail il y a 10 jours pour 800m2 de bureaux sur la ZAC de l’Arénas avec un des plus grands cabinets de conseil juridique français et un autre deal du même ordre est en cours.

Comment pensez-vous que le marché immobilier tertiaire va réagir en sortie de crise ?

C’est très compliqué de se projeter même si nous souhaitons être optimiste et communiquer dans ce sens. Notre crainte vient du fait que nous vivons principalement sur un marché local. La sortie de crise va être surtout très compliqué pour nos TPE/PME qui représentent notre plus grande demande. L’immobilier étant le 2ème poste en terme de coût après les salaires, les réflexions sur ce pôle vont se faire de manière beaucoup plus prudente. Nous allons donc être confrontés à un ralentissement et à un temps d’adaptation face à cette conjoncture qu’il faudra rapidement mesurer.

Un délai qui va se rajouter aux mois de confinements. Il faut rappeler que les transactions immobilières se déroulent habituellement de 3 à 12 mois en fonction de la taille du besoin exprimé.

Dans le meilleur des cas, et si nous arrivions à retrouver une stabilité à la date du déconfinement, nous pourrions donc envisager un retour à la normale pour notre activité qu’à partir de Septembre.

Une autre donnée à prendre en compte et qui reste très nébuleuse, c’est la réaction des investisseurs. Nous risquons d’être confrontés à une hausse des taux qui devrait avoir comme incidence une légère dévalorisation des actifs immobiliers. Cela risque de frustrer les récents acquéreurs ou futurs vendeurs mais pourrait aussi avoir l’effet de motiver des investisseurs qui souhaiteraient profiter d’opportunités. De plus les investisseurs institutionnels ne devraient plus prendre de risques à se positionner sur des opérations en blanc comme nous avons pu le constater ces dernières années où le marché était dans une dynamique de confiance.

Il y aura aussi un changement dans la façon de travailler. Le télétravail va modifier les perceptions et accélérer un processus déjà enclenché avec le coworking et qui va tendre à se généraliser.

Cette expérience, vécue par tout le monde, va surement changer des mentalités. Nous allons de plus en plus entrevoir des façons différentes de consommer le mètre carré de bureaux, dans un but de l’optimiser en donnant lieu à des espaces de travail plus adaptés, offrant plus de services et peut être moins couteux au sens de pouvoir apporter de la souplesse aux utilisateurs qui consommeraient des M2 de bureaux à la demande….

Photo : DR Locopro / Auteur : DR Alexandre Verniers et CH